Cách tính diện tích xây dựng nhà phố: móng, mái, tầng tum tính thế nào?

Jun 22

Khi nhận báo giá xây nhà, nhiều gia chủ thắc mắc: tại sao diện tích thực tế mảnh đất chỉ 50m², nhưng khi tính giá xây dựng lại ra một con số "diện tích xây dựng" khác hẳn? Câu trả lời nằm ở cách quy đổi diện tích theo từng hạng mục — một quy tắc gần như bắt buộc trong ngành xây dựng dân dụng, nhưng ít khi được giải thích rõ ràng cho người ngoài ngành.

Bài viết này giúp bạn hiểu đúng cách tính, để đọc báo giá của bất kỳ nhà thầu nào cũng không còn bỡ ngỡ.

Vì sao không tính bằng đúng diện tích sàn?

Về lý thuyết, nếu một ngôi nhà có 4 tầng, diện tích xây dựng "thực" sẽ bằng diện tích 1 tầng nhân 4. Nhưng thực tế thi công không đơn giản như vậy — móng nhà không cần đào sâu và đổ bê tông dày như một tầng ở, mái nhà cũng không tốn công và vật liệu ngang bằng một tầng đầy đủ tường, cửa, sàn.

Vì vậy, ngành xây dựng dùng khái niệm tỷ lệ phần trăm quy đổi cho từng hạng mục, để phản ánh đúng khối lượng công việc và chi phí thực tế — không tính "cào bằng" mọi phần của ngôi nhà như nhau.

Cách quy đổi diện tích theo từng hạng mục

1. Phần móng — tùy loại móng, tỷ lệ khác nhau

Đây là phần dễ gây nhầm lẫn nhất, vì tỷ lệ quy đổi phụ thuộc vào loại móng được sử dụng:

Móng bè: tính 100% diện tích sàn tầng 1
Móng cọc, móng băng: tính 80% diện tích sàn tầng 1
Móng đơn: tính 50% diện tích sàn tầng 1

Loại móng nào phù hợp phụ thuộc vào điều kiện địa chất của khu đất, số tầng dự kiến xây và tải trọng công trình — đây là lý do khảo sát thực địa trước khi báo giá luôn quan trọng hơn việc chỉ nhìn vào bản vẽ.

2. Các tầng từ tầng 1 đến tầng 6 — tính đủ 100%

Từ tầng 1 trở lên, mỗi tầng được tính 100% diện tích xây thô và 100% diện tích hoàn thiện — vì đây là phần công trình đầy đủ tường, sàn, hệ thống điện nước, không được giảm trừ như phần móng.

3. Tầng tum — tính như một tầng đầy đủ

Nhiều người nghĩ tầng tum (tầng nhỏ trên cùng, thường dùng làm sân phơi, phòng thờ, hoặc kho) sẽ được tính giảm vì diện tích nhỏ. Thực tế, tầng tum vẫn tính 100% diện tích xây thô và 100% diện tích hoàn thiện như một tầng bình thường, chỉ khác là diện tích của nó vốn đã nhỏ hơn các tầng dưới.

4. Phần mái — tính riêng theo loại mái

Mái không tính chung vào công thức phần trăm của các tầng, mà tính riêng theo loại mái (mái bằng bê tông cốt thép, mái ngói, mái tôn...) — vì mỗi loại mái có kết cấu, vật liệu và nhân công hoàn toàn khác nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến đơn giá.

5. Phần cọc (nếu công trình cần ép cọc) — tính riêng

Nếu điều kiện địa chất yêu cầu ép cọc trước khi làm móng, chi phí này được tính riêng, tách khỏi bảng quy đổi diện tích các tầng.

Ví dụ minh họa nhanh

Giả sử một căn nhà phố có diện tích sàn mỗi tầng là 50m², xây 4 tầng, sử dụng móng cọc:

Móng: 50m² × 80% = 40m²
Tầng 1 đến tầng 4: 50m² × 4 tầng × 100% = 200m²
Tổng diện tích tính giá phần thân + móng: 240m²
Phần mái tính riêng theo loại mái sử dụng

Đây là lý do khi hai nhà thầu báo giá cùng một đơn giá/m² nhưng ra tổng tiền khác nhau — rất có thể họ đang áp dụng cách quy đổi diện tích khác nhau, chứ không hẳn do đơn giá thực tế chênh lệch.

Vì sao gia chủ nên hỏi rõ cách quy đổi trước khi ký hợp đồng?

Bảng quy đổi diện tích ảnh hưởng trực tiếp đến tổng chi phí công trình. Một số đơn vị thi công cố tình đưa ra đơn giá/m² thấp để tạo cảm giác rẻ, nhưng lại áp dụng tỷ lệ quy đổi cao hơn mặt bằng chung (ví dụ tính móng 100% thay vì theo đúng loại móng) — khiến tổng chi phí thực tế không hề rẻ như con số ban đầu.

Trước khi ký hợp đồng, gia chủ nên yêu cầu nhà thầu cung cấp rõ:

Loại móng dự kiến sử dụng và tỷ lệ quy đổi tương ứng
Cách tính riêng cho phần mái, phần cọc (nếu có)
Bảng tính diện tích chi tiết cho từng tầng, không chỉ một con số tổng

Hiểu đúng cách quy đổi diện tích không chỉ giúp gia chủ đọc báo giá chính xác hơn, mà còn là cách chủ động kiểm soát ngân sách ngay từ bước lập kế hoạch — trước khi công trình chính thức khởi công.

Tung Pham